Para analizar una operación como la que planteamos, es necesario abordar dos enfoques distintos en nuestra explicación. El alquiler con opción a compra es un acuerdo inmobiliario que, a través de un contrato especial de arrendamiento, busca facilitar de manera gradual la transición definitiva de la propiedad de un inmueble.
En esta operación se encuentran elementos fundamentales: por un lado, el propietario del inmueble (sea un piso, una casa, un local, terreno, etc.) obtiene ingresos por el arrendamiento, los cuales pueden convertirse en definitivos si el inquilino decide ejercer la opción de compra. Por otro lado, el inquilino accede a la posibilidad de adquirir la propiedad sin contar con el capital suficiente para comprarla.
Un aspecto central de esta operación es la «prima de la opción de compra», una cantidad entregada al formalizar el acuerdo inmobiliario que garantiza el éxito de la operación. Para el propietario, esta prima afianza el interés del inquilino por la adquisición; para el «comprador», se convierte en parte del pago para la compra del inmueble.
La existencia de esta prima es crucial, ya que, de lo contrario, el vendedor no tendría garantías de que su inmueble será adquirido. En tales casos, estaría arrendando la propiedad sin asegurar la venta. Si al vencimiento del período acordado para la opción de compra el inquilino no ejerce la compra (ya sea por una disminución en los precios o cambio de interés), el propietario se enfrenta a la frustración de no concretar la venta. Por tanto, la mayoría de las operaciones de alquiler con opción a compra se realizan con una prima de opción. Esto beneficia al vendedor al compensar el tiempo y el riesgo, y al comprador por brindar la oportunidad de adquirir un inmueble que de otra manera no podría obtener, ya sea por limitaciones financieras o cambios en las circunstancias personales.
Algunas consideraciones sobre el alquiler con opción a compra:
La tributación de esta operación es compleja, siendo recomendable formalizarla siempre mediante escritura pública e inscribirla en el registro de la propiedad. Es crucial manejar con cuidado la liquidación de impuestos, ya que en la mayoría de los casos está sujeta al IVA, ya sea porque los bienes son diferentes de vivienda o si el vendedor es un profesional o promotor.
En caso de que la compra definitiva no se lleve a cabo, la prima de opción se convierte en un ingreso que afectará directamente a los ingresos de la empresa o la persona física que intentó la transacción, con implicaciones fiscales en la cuenta de resultados o en el IRPF.
Se recomienda encarecidamente buscar asesoramiento fiscal especializado para llevar a cabo este tipo de operaciones. En Lfcantabria, estamos a tu disposición para ofrecer este servicio.
