Vender un piso, vender una casa, como lo queramos llamar es una operación de alto riesgo, hay que hacerlo bien, porque tiene múltiples circunstancias que pueden hacer que la operación se complique y resulte mucho peor que cualquier otro tipo de operación de transmisión de un inmueble.
¿Puedo vender mi piso a uno de mis hijos?
Si el hijo al que vendemos el piso, es hijo único, no tenemos ninguna circunstancia colateral respecto a la posible herencia de otros hijos. Pero si tenemos más hijos, tenemos que garantizar que el precio de venta es un precio de mercado y que se recibe el precio del inmueble, porque en otro caso estaríamos delante de una donación encubierta, con perjuicio para los otros herederos, en caso de vender por debajo de precio de mercado.
Para garantizar que esa transmisión se hace en precio de mercado lo más lógico es solicitar a un profesional una valoración de mercado del inmueble, en nuestra empresa se la hacemos gratuitamente a nuestros clientes. Además aconsejo añadirla a la escritura de compra-venta, para evitar posibles comprobaciones posteriores. Otra opción es la utilización del Valor de Referencia que facilita la administración autonómica y evita todas las comprobaciones fiscales ulteriores, pero no garantiza que ese valor sea el de mercado; desgraciadamente el valor propuesto por la administración autonómica es en muchos casos muy deficiente.
Si no hacemos esta valoración, se nos pueden presentar dos problemas básicamente:
– por un lado el agravio comparativo de otros herederos directos, que consideren que en esa compraventa se ha producido una donación encubierta y reclamen que se valore esa donación en el reparto de la herencia. La administración si considera que se han producido valores incorrectos, puede tratar de repercutir los impuestos según los valores que considere adecuados, o bien tramitar una donación por considerarla encubierta en la operación.
– Por otro lado una observación importante es que se tienen que considerar los medios de pago como realizados en la escritura, modernamente es obligatorio reflejar los medios de pago en la misma. Esto significa que tenemos que poner los talones, las cantidades en metálico, transferencias, etc., con los que se ha pagado el piso, y esto garantiza que se ha pagado y cómo. Pero es muy habitual, por motivos fiscales y de hacer una donación encubierta, poner que la casa se paga mediante una cantidad mensual en metálico que se recibe en el domicilio, esta práctica puede encubrir esa donación, pues nadie controla esa circunstancia de pago, y también se puede emitir un recibo mensual que lo avale. Hay que tener cuidado pues la venta aplazada tendría que generar unos intereses y si no se reflejan, aparecen las objeciones fiscales y de donación.
No me voy a extender más sobre esta cuestión, que es muy importante por las posibles consecuencias que puede producir, en la vida de los que intervienen, simplemente aconsejo acudir a un profesional para hacerlo muy bien.
¿Puedo vender mi piso a mi hijo y quedarme con el usufructo?
Hay dos variables que son básicas para considerar a la hora de vender un piso o una casa a un hijo:
- Si lo que le estamos vendiendo es la casa que habitamos, lo más conveniente es reservarse el usufructo por si en algún momento la vida cambia y nos echan de la vivienda, nuestro hijo o algún hijo político, también un sucesivo adquirente de la casa.
- La segunda es que si la casa (o cualquier otro inmueble) no es nuestra vivienda habitual la reserva del usufructo es meramente económica, nuestra venta es definitiva y no podemos alegar ninguna circunstancia para usarlo o recuperarlo.
¿Qué sucede si vendo mi piso a un hijo casado en gananciales?
Otra cuestión importante que hay que saber, es que cuando vendes un piso a un hijo, si está casado en régimen de gananciales, el piso o la casa, ya no es solamente suyo, sino que la mitad pertenece al cónyuge, y pueden pasar muchas cosas, como por ejemplo que si es la vivienda familiar esta acabe en manos del yerno o la nuera, sin posibilidad de recuperarla, o bien por sentencia judicial o por separación y disolución de la comunidad de gananciales.
¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo un inmueble a mi hijo?
Respecto al tema impositivo, los tres impuestos básicos que existen en los inmuebles se pueden aplicar en este caso, el vendedor en caso de venta, tiene que aplicar el I.R.P.F. en su declaración si ha tenido beneficios o diferencias en la venta del inmueble, además liquidar la Plusvalía Municipal. El comprador, tiene que pagar el I.T.P.(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en nuestra comunidad es un diez por ciento). Por último en caso de establecerse un usufructo hay que pagar el impuesto de A.J.D. (Actos Jurídicos Documentados, con un tipo básico del dos por ciento).
