En nuestro trabajo es frecuente encontrarnos con herencias y dentro de ellas, a veces, nos encontramos con usufructos y quien lo recibe no siempre tiene claro lo que quiere decir ser usufructuario o cuáles son sus derechos y obligaciones.
El usufructo de una vivienda, en términos generales, significa que la persona que lo recibe puede disfrutar de dicha vivienda por el tiempo establecido en el testamento y, en estos casos, el propietario se dice que tiene la “nuda propiedad”, es decir, que la propiedad es suya pero no la puede disfrutar mientras dure el usufructo.
Una vez aclarado el término surgen varias dudas:
¿Tiene algún coste ser usufructuario?
En el momento en que se recibe el usufructo, éste se debe cuantificar económicamente y conforme la cantidad resultante se pagará el impuesto de sucesiones que cada Comunidad Autónoma establezca.
También el disfrute del usufructo computa como ingreso en el IRPF
¿Qué derechos y obligaciones tiene el usufructuario?
Tiene derecho a disfrutar de la vivienda durante el tiempo que se haya establecido en el testamento o alquilarla y también puede vender el usufructo.
Para calcular el valor del usufructo primero hay que saber si tiene una duración determinada o es vitalicio.
- Duración determinada: Si éste es su caso, su valor se estimará proporcionalmente respecto del valor total del bien, en razón de un 2% por cada período de un año que quede de vigencia del usufructo, sin exceder del 70%.
- Vitalicio: Su valor es igual al setenta por ciento (70%) del valor total de los bienes, cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad. Este porcentaje se minora a medida que aumenta la edad del usufructuario en la proporción de un uno por ciento (1%), menos por cada año de más de edad del usufructuario, con el límite mínimo del diez por ciento (10%) del valor total. De forma correcta, esta regla debe transformarse en la siguiente fórmula matemática:
Valor del usufructo vitalicio (U) = 90 – (edad del usufructuario+1) multiplicado por el 1% del valor de la vivienda.
El usufructuario tiene la obligación de mantener en buen estado la vivienda y hacer las reparaciones correspondientes deterioros o desperfectos causados por el uso habitual; las reparaciones extraordinarias correrán por cuenta del propietario de la vivienda. También deberá hacerse cargo (salvo que en el testamento indique otra cosa) de los impuestos que recaigan sobre la vivienda, como el IBI
¿Puede el propietario vender la vivienda?
El propietario puede vender la nuda propiedad, es decir, vende la vivienda pero sin derecho a disfrute ya que éste le tiene el usufructuario.
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