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Los vicios ocultos, los grandes desconocidos

En nuestro trabajo, cada vez es más frecuente la aparición de este concepto: «vicios ocultos». Existen diversas definiciones para este término, desde el simpático «vicios privados, públicas virtudes», hasta el que nos interesa, el desarrollado en nuestro Código Civil.

Definición y características

Los vicios ocultos son los defectos que no se ven a simple vista, pero que después de la compra de un bien, hacen que no sea adecuado para su uso o bien disminuyen de tal modo su utilización, que si se hubiesen detectado no se habría comprado o se habría pagado otro importe. Hay bastantes conceptos que revisar en esta definición. En principio, el hecho de que un inmueble no sea adecuado para su uso significa que tiene tales desperfectos o que alguna de sus circunstancias legales, pues no se trata solamente de las físicas, impiden su utilización normal.

Casos en los juzgados

A lo largo de mi vida profesional, una única vez en treinta y cinco años, he visto dar la razón en los juzgados a un comprador que exigió que se revocase una transacción por la existencia de vicios ocultos. Se trataba de una vivienda en Peñacastillo que tenía una inclinación evidente por el corrimiento de capas de arcilla en el subsuelo. El juez consideró que el comprador no habría adquirido el inmueble si hubiese conocido la magnitud de sus defectos. Me he encontrado con bastantes otros casos en que el comprador se ha considerado perjudicado porque la adquisición que ha hecho no se corresponde con lo que pensaba que estaba adquiriendo. Muchas veces tenemos unas expectativas que no se corresponden con lo que realmente adquirimos. Lo mejor es asesorarse adecuadamente y acudir a la inspección de la vivienda o del inmueble con un experto que nos señale las circunstancias importantes de lo que compramos.

Vicios ocultos comunes en Santander

En Santander, como en muchas ciudades de España, existen algunos vicios ocultos que pueden ser fundamentales para la venta de una propiedad. El que más nos encontramos habitualmente es la existencia de hormigones en mal estado, pues se construyeron los edificios a raíz del incendio de 1940 y la calidad del concreto era muy defectuosa. Así hemos vendido locales y viviendas en algunos edificios de la calle Lealtad, Isabel II y Guevara, en los que hemos tenido que advertir de la posible existencia de defectos que hay que conocer. Eso no significa que no se compre, sino que tienes que conocer a lo que te expones. Todos los inmuebles tienen una parte de su precio que depende de su situación, altura, tamaño, orientación y características, y otra parte que depende de la calidad de la construcción.

Solución a los problemas

Lo más habitual es que los problemas se arreglen hablando y llegando a acuerdos negociados para solventar las diferencias. Es muy frecuente que el vendedor desconozca la existencia de esos vicios ocultos, aunque también suele pasar que se trata de «colocar» un inmueble ocultando esos problemas. Recientemente, un cliente que había comprado con otra agencia un inmueble, se encontró al mes de la compra con una reunión de la comunidad de propietarios que planteaba realizar una reparación importante en la cubierta del edificio. Parece que la reparación era importante y que los vendedores no habían avisado de la existencia de ese «defecto» o «vicio oculto» al comprador. Este ha tomado el camino de reclamar judicialmente y además va a exigir al intermediario, en este caso un colega, que le devuelva el importe de sus honorarios, pues les cobró al comprador, y su obligación es conocer el estado del inmueble y sus circunstancias. En LFCANTABRIA hemos tomado la decisión de pedir al vendedor o a su administrador, las dos últimas actas de comunidad, aún así pueden aparecer cosas, pero preferimos trabajar con más seguridad.

Ignacio López Rebollar

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