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Ley de Vivienda I

La Ley de Vivienda de 2023, tal como se describe en su preámbulo, representa un esfuerzo del Gobierno español por establecer normativas que aseguren el derecho de todas las personas a disfrutar de una vivienda «digna y asequible». Sus principales objetivos son claros y merecen atención:

  1. Regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión.
  2. Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años.
  3. Porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida,del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% ensuelo urbano no consolidado.
  4. Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda.

Sin embargo, es importante reconocer que la viabilidad legal de estas premisas varía. Mientras que la elaboración de un inventario parece una tarea accesoria, las tres primeras enfrentan desafíos significativos.

En cuanto a la regulación de los parques públicos de vivienda, la falta de inversores importantes que construyan y mantengan estos parques, junto con la presión de los votantes para que sean rentables, ha obstaculizado los esfuerzos administrativos en este sentido.

Respecto a la calificación indefinida de vivienda protegida, surgen problemas relacionados con la herencia, transmisión y alquiler de estas propiedades, que demandan una regulación más precisa y una mayor participación del sector privado para desarrollar viviendas y gestionarlas en alquiler.

El aumento de porcentajes de vivienda protegida en ciertas zonas se presenta como un objetivo utópico, ya que puede obstaculizar el desarrollo tanto de viviendas libres como protegidas, afectando negativamente el mercado inmobiliario.

En lo que respecta a los límites al precio del alquiler, las medidas propuestas plantean preocupaciones adicionales. Por un lado, las incentivos fiscales para propiedades con alquiler a precios reducidos pueden ser percibidos como una trampa fiscal. Declarar zonas de mercado residencial tensionado puede imponer cargas financieras a los propietarios, obligándolos a reducir los alquileres según criterios administrativos.

Las medidas de control de alquileres, incluido el incremento máximo anual del 3% y la introducción de un nuevo índice de referencia para la actualización de contratos, limitan la autonomía de los propietarios y generan incertidumbre en el mercado.

En última instancia, estas medidas pueden llevar a que los arrendadores se retiren del mercado, ya sea debido a la intervención estatal en el mercado o a la incertidumbre sobre regulaciones futuras. Es fundamental encontrar un equilibrio que proteja los derechos de los inquilinos sin desincentivar la inversión y la participación del sector privado en el mercado de la vivienda.

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