En la Comunidad Autónoma de Cantabria, no existe la obligación de depositar las fianzas prestadas en los contratos de alquiler de inmuebles urbanos.
Esta característica de nuestra comunidad no es única, también se practica en las comunidades de La Rioja, Asturias y Navarra: son comunidades pequeñas en las que los trámites administrativos suponen una carga que no se compensa con los rendimientos financieros de disponer de cantidades más o menos importantes procedentes de los contratos de arrendamiento.
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), promulgada en diciembre de 1994, establecía la obligatoriedad de prestar y exigir fianza en “metálico” (nunca hemos sabido el significado exacto de esa palabra en este contexto) para todos los contratos de alquiler que se formalicen a partir de la entrada en vigor de esta ley (LAU); esta “no obligación” de depositar la fianza de los contratos, no exime del cumplimiento de prestar y exigir dicha fianza en el momento de formalizar el contrato. Es decir, cuando se llega a un acuerdo transaccional de un inmueble mediante la fórmula del alquiler, el inquilino debe entregar el importe de una mensualidad al firmar el acuerdo de una vivienda y de dos mensualidades si el objeto del arrendamiento es otro tipo de inmueble.
El objetivo de la prestación de la fianza es teóricamente proteger el derecho del arrendador a recibir a su devolución un inmueble sin desperfectos reseñables por la utilización del arrendatario. Esto nos lleva a que la devolución de la fianza se tiene que hacer una vez comprobados esos desperfectos: así el propietario del inmueble tiene derecho a deducir del importe de la fianza esos desperfectos cuantificados económicamente, y tiene la obligación de hacer esa devolución en el plazo de treinta días.
En la mayoría de los casos además de los desperfectos, los arrendadores deducen del importe de la fianza los suministros debidos a la finalización del contrato. Este es un tema que está en cuestión, pues está muy claro en la regulación que la fianza no se puede aplicar al pago de rentas debidas y no está nada claro que se pueda aplicar a estas cantidades. Normalmente en los contratos de arrendamiento de vivienda no se suelen poner los suministros a nombre de los arrendatarios, los de agua, basuras y saneamiento porque los suministradores no permiten que esos recibos estén a nombre de personas o entidades que no sean los propietarios de los inmuebles, lo que hace que los cambios de suministros generen pequeñas cantidades sin saldar por los inquilinos.
En los casos de arrendamiento de inmuebles distintos de vivienda, si se suelen contratar los suministros (salvo el citado servicio de agua…….) y en ese caso la liquidación de la fianza no tendrá en cuenta el impago de suministros.
Básicamente la compensación de la fianza con cantidades debidas de la renta de alquiler, no se puede hacer más que en el proceso judicial de impago de rentas, nunca previamente.
Espero que estas notas aclaren las dudas de la utilización de la fianza de alquiler, y especialmente en la Comunidad de Cantabria.
Ignacio López Rebollar
