El mes pasado tratábamos de resolver una duda, la de si es posible alquilar una vivienda con unas razonables oportunidades de no tener problemas con nuestra inversión, y animábamos a los inversores, empresas y particulares a comprar viviendas para alquilar, pues es el momento de comprar y además el mercado de alquiler está cambiando a una gran velocidad.
Las garantías de los propietarios de viviendas están creciendo, y podemos afirmar que pocas inversiones tienen un ratio de seguridad más alto que la compra de una vivienda para alquilar. Se puede comentar que las rentabilidades no son muy altas, pero podemos afirmar que son bastante interesantes y sobre todo sólidas, no hay que tener miedo, si bien es difícil tener un aprovechamiento económico a corto plazo con la venta de viviendas, es seguro que a medio plazo cuando el mercado de venta de inmuebles se recupere, tendremos en caja el importe de los alquileres y el futuro incremento de patrimonio de la venta del inmueble.
Desde el punto de vista de la rentabilidad, tenemos que insistir en que los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas solamente cotizan por el cincuenta por ciento de su importe, por tanto hay que añadir al porcentaje de rendimiento ese cincuenta por ciento de impuestos que no se pagan, o bien calcular el beneficio después de pagar los tributos.
El motivo de este artículo es hacer una pequeña exposición de los mecanismos de seguridad, especialmente para el cobro de la renta, para la recuperación del inmueble en un plazo razonable y para que se restituyan todos los posibles desperfectos que tenga el inmueble.
Hace casi tres años, el ministerio de la vivienda creó un organismo, bajo la forma de sociedad pública, que se llama la SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER, en sus siglas SPAVIV. Este organismo nación con la intención de revitalizar el mercado de alquiler de viviendas, tanto desde el punto de vista del propietario como desde el del inquilino. No es el objetivo de este artículo juzgar si se han conseguido estos objetivos, desde luego la SPAVIV, sigue funcionando haciendo contratos y ha cumplido una parte de sus objetivos.
Que representa en nuestro mercado este organismo, pues ofrece al propietario la posibilidad de introducir su vivienda en su funcionamiento de trabajo, le garantiza el cobro de la renta pactada, desde el momento del primer alquiler hasta los cinco años que la ley concede al inquilino de estancia mínima en una vivienda alquilada. Le garantiza la reposición de la misma en un estado de uso razonable y la cobertura de un seguro de daños, incluido en la renta que paga el arrendatario.
Por parte del inquilino se pueden obtener contratos de alquiler de viviendas con unas garantías algo más relajadas que las habituales de los propietarios individuales. Como siempre la ley de los grandes números permite que las excepciones se diluyan entre todos los contratos. Hay colectivos como inmigrantes o algunas etnias que pueden conseguir contratos, pues el estado no discrimina, y no nos engañemos el mercado es más cruel para ellos.
Por otra parte existen los seguros de garantía de impago, es decir si el inquilino no abona la renta la compañía de seguros que tiene hecha la póliza, cubre esa eventualidad al arrendador. Estos seguros se están realizando, como alternativa al aval bancario que es la otra garatía habitual. No tienen un precio elevado y su trámite es muy sencillo, la compañía, contrata la póliza con unas mínimas gestiones, como son la comprobación de que los ingresos del inquilino no rebasan un ratio problemático y que no tiene incidentes de reseñar en su vida financiera. Estos seguros se están realizando de mutuo acuerdo entre las dos partes del contrato y su coste se suele repartir o bien se paga por parte del inquilino como circunstancia esencial del contrato. Además viene acompañado de la cobertura de defensa jurídica para casos de deshaucio y protección frente al vandalismo.
Existen más mecanismos de protección del contrato de alquiler, pero exceden las explicaciones necesarias el espacio de este artículo, en los próximos me extenderé sobre ellos.
No me queda más que volver a animar a los propietarios e inversores, a poner sus viviendas en el mercado de alquiler, pues ya contamos con garantías adecuadas y sobre todo a dejar los trámites y negociaciones en manos del profesional más adecuado, que es quien puede llevar a término el negocio con la mejor capacitación y eficacia.
IGNACIO LÓPEZ REBOLLAR (MIEMBRO DE AFILIA)
