Las recientes medidas económicas anunciadas por el ministro de economía, D. Luis de Guindos, nos han traído buenas nuevas para el sector de la intermediación inmobiliaria. Según sus manifestaciones las medidas están dirigidas a incrementar el número de viviendas vendidas de las entidades bancarias y, en definitiva, el dinero que el sector financiero pone en el mercado para particulares y empresas. Hasta aquí las intenciones. Voy a tratar de hacer una breve exposición del mercado inmobiliario y sacar las conclusiones más básicas sobre las medidas adoptadas y las necesarias para mejorar el funcionamiento del sistema inmobiliario.
Si vemos el mercado desde las dos perspectivas, oferta y demanda, vemos que las diferencias entre ambas situaciones son muy grandes.
Por el lado de la oferta, tenemos una importante cantidad de viviendas en venta -acabadas, en proceso de edificación y con la construcción interrumpida-. Pero en el mercado intervienen dos agentes principalmente, por un lado y con frente común, bancos y promotoras, y por otro los particulares. Los bancos y promotoras en realidad son uno, pues las empresas promotoras, en este momento, no pueden vender viviendas más que con la ayuda de los bancos, ya que deben más dinero a las entidades de lo que el mercado admite como precio de sus inmuebles. Si consideramos que en el precio de adquisición de una vivienda, todos los compradores consideran los impuestos, resulta que los pisos que venden las empresas promotoras y los bancos por cuenta de ellas, son un promedio de un tres o cuatro por ciento más baratas que las de los particulares. Esto es una distorsión del mercado que inclina la balanza de los compradores hacia adquirir producto bancario, en vez de pisos de particulares. Por otro lado las entidades financieras están ofreciendo el producto que venden de su stock y el de los promotores que están bajo su paraguas, con un crédito a los compradores que alcanza el 100% del importe de la vivienda en préstamo hipotecario, y en algunos casos también para los gastos (impuestos, escritura, registro, etc.). La ecuación es sencilla, prefieren multitud de prestatarios, que el riesgo en uno sólo.
Si añadimos que los bancos están negando sistemáticamente el crédito hipotecario a los particulares que compran viviendas distintas de las que ellos venden, vemos que las situaciones que se están produciendo, desde el punto de vista de nuestra profesión, son casi insultantes. Todos los profesionales nos hemos encontrado con que llevas a un comprador al banco para que se subrogue en el crédito de la vivienda que quiere comprar y la respuesta de la entidad es “para este piso, no te lo concedo, pero si me compras uno de los que tengo en stock, entonces hablamos” ; imaginaos si el cliente va al banco a pedir financiación para una vivienda cualquiera… Esta distorsión del mercado crediticio está produciendo una mayor deformación del mercado inmobiliario, provocando que no se vendan las viviendas en los precios razonables, en igualdad de condiciones, sino que se vendan las viviendas financiadas en su totalidad. El sistema no drena recursos y no se traduce en mayor cantidad de dinero circulando, además las viviendas que se venden no son las que tendría mayor sentido que estuviesen construidas y ocupadas, sino las que mejores condiciones de financiación tienen. Como paradoja de esta situación, nos encontramos con edificios y urbanizaciones ocupadas en una cantidad muy pequeña de viviendas. No sé si esta situación tiene sentido, pero creo que va a producir ineficiencias del mercado muy grandes a lo largo de bastante tiempo.
En el lado de la demanda, los compradores, que podemos clasificar en dos tipos, inversores y usuarios, se encuentran con tres circunstancias que les alejan de la decisión de compra; por un lado la situación del mercado laboral (si estás en paro tus perspectivas son difíciles, y todos los que tenemos empleo estamos temerosos de nuestra particular situación) hace que los usuarios finales de las viviendas esté aplazando la decisión de compra. Por otro las perspectivas económicas, y la valoración de los compradores de estas perspectivas, son bastante negativas. Hoy todos los periódicos hablan de descenso generalizado de precios de las viviendas por obra y arte de las medidas económicas del gobierno para las entidades financieras ¿Quién va a comprar ahora? Si todos los medios dicen que las viviendas van a bajar de precio, seguramente ni usuarios ni inversores.
Por último está la financiación. Hace unos años, todos los días llegaban compradores a nuestras agencias que suponían que les podíamos facilitar la adquisición de una vivienda sin tener ningún euro ahorrado; ahora no vienen a nuestras agencias personas que tienen una cantidad ahorrada para cubrir un 25-30% del importe de la vivienda, circunstancia que debería ser suficiente para que los bancos estudiasen sus perspectivas de pago sobre una hipoteca. Por tanto la demanda tiene esas tres circunstancias que la debilitan: financiación, perspectivas laborales y apreciación del futuro de la economía.
No es el objetivo de este escrito hablar del mercado laboral y de su equilibrio, pero las otras dos causas, que inciden en nuestro mercado, financiación y perspectivas económicas, si están en la mano del gobierno, a través de sus medidas económicas y financieras, mejorarlas. ¿Es muy difícil conseguir que los bancos tengan que hacer un préstamo hipotecario de un producto ajeno, por cada préstamo que conceden de una vivienda bajo su control? Medidas tendentes a conseguir esto último podrían dinamizar el mercado inmobiliario, consiguiendo financiación para usuarios. ¿Hay que vender todo el stock de viviendas? Quizá sea mejor saber qué viviendas no se van a vender a corto ni a medio plazo, y abandonar algunas urbanizaciones, incluso derribarlas, ya que no hacen más que distorsionar el mercado y no se va a solucionar nada con su comercialización, ni para los propietarios, ni para los compradores…….
¿Existen ineficiencias que se pueden solucionar con medidas que no son financieras? Venimos denunciándolas desde hace años en escritos en blogs, en artículos, que ha publicado El Mundo Cantabria, Idealista.com, …. Los inversores no van a comprar viviendas para alquilar, mientras el desahucio por incumplimiento no se convierta en un procedimiento ágil y previsible, como sucede en los países de nuestro entorno. ¿Llevaríamos el dinero al banco, si no sabemos cuándo nos pagan los intereses, ni cuando nos lo devuelven? El mercado de alquiler ya tiene con la bajada de precios de los pisos una rentabilidad razonable, como en los países de la U.E., pero nosotros no lo activamos, y no es una cuestión social ni financiera, es una cuestión administrativa, nos recuerda al “vuelva usted mañana” tan célebre entre los españoles.
Bienvenidas sean las medidas, especialmente por su intención de dinamizar, limpiar y animar nuestro mundo inmobiliario, esperamos y deseamos el mayor éxito para estas propuestas de D. Luis de Guindos, que falta nos hacen.
Ignacio LOPEZ REBOLLAR, Gerente de LF CANTABRIA.COM y Presidente de AFILIA INMOBILIARIAS.
