Es una pregunta relevante, ya que todos deseamos entender la distinción entre los elementos de una propiedad horizontal, en particular, la diferencia entre elementos privativos y elementos comunes. También es importante comprender la utilidad de los elementos comunes de uso privativo.
¿Cuándo se crea la comunidad de vecinos?
Cuando se constituye una propiedad horizontal, bien porque se ha construido un inmueble en un terreno compartido por diferentes propietarios, bien porque se ha dividido un espacio inmobiliario en múltiples unidades, o bien porque coexisten diversos elementos inmobiliarios en un espacio común, se crea una comunidad de propietarios que, aunque no esté formalmente constituida, existe y debe cumplir ciertas normas básicas, así como aquellas de sentido común y las establecidas en la constitución de la comunidad.
Diferencia entre elementos comunues, privativos y comunes de uso privativo
La primera distinción crucial es la de saber lo que son elementos privativos y elementos comunes. Normalmente, los elementos privativos están claramente definidos en la constitución de la división horizontal, o en su ausencia, consisten principalmente en el espacio que ocupamos en nuestro inmueble: un piso, una casa, un local, etc. Según la definición que hemos recopilado de Iberley, «Podemos definir los elementos privativos como el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con salida a un elemento común o a la vía pública, junto con los elementos arquitectónicos e instalaciones que estén incluidos dentro de sus límites”, a lo que añadimos que sirven exclusivamente al propietario.
Dentro de estos elementos privativos, podemos realizar actividades según lo consideremos apropiado, siempre y cuando respetemos la legalidad y evitemos que nuestras actividades, ya sean constructivas o vivenciales, generen problemas para nuestros vecinos o copropietarios del inmueble al que pertenecemos y tengan en cuenta las normas de la comunidad. No debemos olvidar que, en muchas ocasiones, los elementos privativos pueden estar en espacios distintos al principal, como garajes, trasteros, jardines o terrazas, que siguen siendo considerados elementos privativos, pero que están ubicados en otros espacios dentro del inmueble, según lo establecido en el título constitutivo, los estatutos de la comunidad u otros documentos de propiedad. Por ejemplo, una plaza de garaje, aunque pueda ser simplemente una línea pintada en el suelo, se considera un anejo y un elemento privativo de nuestra propiedad.
Los elementos comunes, por otro lado, son esenciales para dar sentido al inmueble en el que participamos y permiten el disfrute de nuestros elementos privativos. Aconsejamos la lectura del artículo 396 del Código Civil, que define con mucha claridad la naturaleza jurídica de los elementos comunes: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1999-7858
Por último, es importante mencionar los elementos comunes de uso privativo, que se pueden ilustrar con ejemplos. ¿Qué sucede con una terraza a la que solo se puede acceder desde una vivienda en particular, pero que no está incluida en la escritura de adquisición de la propiedad? En este caso, se trata de un elemento común de uso privativo. Lo mismo se aplica a azoteas, patios, jardines en chalets en régimen de propiedad horizontal y a los espacios bajo cubierta en algunos edificios que solo tienen acceso desde la vivienda o local inferior. Estos elementos deben ser mantenidos por la comunidad, aunque el usuario tiene la obligación de realizar el mantenimiento adecuado.
¿Qué puedo hacer en los elementos comunes y en los privativos?
En cuanto a las actividades permitidas en estos espacios, en general, se rigen por la normativa y no deben contravenir los estatutos de la comunidad ni el título de división horizontal. Sin embargo, la instalación de elementos fijos generalmente requiere la aprobación de la comunidad.
Si tienes alguna pregunta o inquietud sobre estos temas, te recomendamos consultar a un especialista inmobiliario o a tus vecinos. Si el asunto parece estar destinado a una disputa, es aconsejable buscar la orientación de un abogado especializado en cuestiones inmobiliarias.
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