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Noviembre - 2017 13 volver al listado

GUIA PARA LA COMPRA DE VIVIENDAS

CONSEJOS PARA COMPRAR UNA CASA

Comprar una vivienda es una decisión importante. En muchos casos, los gastos derivados pueden requerir un desembolso mensual igual e incluso mayor que el valor de un alquiler mensual. Lo más importante es que con cada pago incrementas tu patrimonio.

 

1. CUÁNTO ME PUEDO GASTAR
Lo primero antes de comprar una casa es decidir un presupuesto orientativo.
La cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales.
También hay que considerar los gastos iniciales de la compra de su vivienda que puede calcular entre un 10% y un 12% del precio

2. DECIDIR LA ZONA
Los criterios a tener en cuanto al elegir la zona son los siguientes:

• El acceso y los medios de transporte
• Las tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio
• Los servicios sanitarios
• Los colegios
• La situación de aparcamiento
• Las zonas de ocio
• Planes Urbanísticos

3. ¿CÓMO BUSCAR?

Una buena opción es acudir a LF CANTABRIA, donde es muy probable que tenga una oferta amplia de la zona que le interesa y que conozca la situación de los precios.
La intervención de una Agencia no encarece los precios, es el vendedor el que pagará los honorarios. La intervención de un Agente Inmobiliario puede ahorrarle muchos viajes y gestiones inútiles.

4. ELEGIR LA VIVIENDA

Hay una serie de cuestiones que se deben considerar antes de comprar:
• Superficie de la vivienda: construida y útil.

Características de la vivienda:
• Espacio y distribución general.
• Orientación
• Calidades de construcción
• Estado de conservación
• Instalación de gas, agua y electricidad
• Calefacción y aire acondicionado
• Puertas y ventanas
• El garaje: puede ser anexo inseparable a la vivienda u otra finca registral independiente.
• Vivienda de VPO: el promotor se ha acogido a una serie de ayudas y beneficios con lo que conlleva una serie de restricciones en caso de venta.

Si la compra se está realizando a través de LF CANTABRIA, seremos nosotros quienes le podamos informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debe aportar.

Existe una documentación a revisar antes de realizar la compra:

Viviendas de segunda mano:

• Título de propiedad del transmitente
• Último recibo anual IBI
• Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad.
• Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad)
• Últimos recibos de servicios al corriente pago: agua, luz, gas, etc.


Viviendas en promoción:

Nombre o razón social del promotor.
Planos de situación del inmueble y de la vivienda.
Descripción de la vivienda
Memoria de calidades.
Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
Contrato con sus condiciones generales y especiales.

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. LA RESERVA

Si ha tomado la decisión de comprar la vivienda, el siguiente paso es reservarla mediante un contrato.
Contrato de Arras: Se trata de un compromiso de venta de la vivienda en un plazo determinado, sellado con un pago a cuenta. No es un contrato definitivo, ya que tanto vendedor como comprador pueden echarse para atrás, que en el caso que sea este último quien se arrepienta perderá la señal anticipada.

2. CONTRATO DE COMPRAVENTA

Una vez hecha la reserva el siguiente paso es el contrato de compraventa.

Se trata de un documento en el que describe claramente la vivienda, y mediante el cual, el vendedor se obliga a su entrega y el comprador a pagar por ella el precio pactado.

La Empresa Inmobiliaria, LF CANTABRIA, presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos.
El acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante Notario que se denomina escritura pública. Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se lleva al Registro de la Propiedad.

3. GASTOS DERIVADO DE LA COMPRAVENTA

Impuestos en la compra de vivienda nueva:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 7% del importe que consta en la escritura de compraventa, que a partir del 1 de julio será del 8% (en caso de VPO generalmente es el 4%).

• IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, que en términos generales es el 1%.

Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano:

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Grava las ventas de inmuebles y cualquier otra transmisión de la propiedad, que generalmente es del 7%. Corre a cargo del comprador y se paga en la delegación de Hacienda.

VALOR REAL DEL INMUEBLE TIPO DE GRAVAMEN

Hasta A partir de >300.000€ ………….. 8% sobre la cantidad que exceda de 300.000€.
Hasta A partir de >300.000€ ………….. 8%: garajes.
7%: concesiones administrativas.
Hasta Hasta

 

• Plusvalía (Impuesto sobre el incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana): Grava el aumento de valor de los terrenos urbanos experimentado durante los años que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años transcurridos desde la anterior transmisión. Según la ley corre a cargo del vendedor.

• Notario: Honorarios por la intervención del Notario como fedatario público para que el documento sea una escritura pública y se pueda inscribir en el Registro. Por ley, es el vendedor quien se encarga de estos gastos. El comprador sólo tendrá que pagar la totalidad de los honorarios si así se pacta expresamente con el vendedor, siendo ésta la norma habitual.

• Registro: Honorarios por la intervención del Registrador que comprueba la legalidad del documento y lo inscribe en el Registro de la Propiedad. Este gasto corre a cargo del comprador y se abona en el momento de la inscripción registral.

• Gestoría: El gestor Administrativo realiza los trámites necesarios, verificaciones e inscripciones registrales, en los plazos legales para tramitar las liquidaciones de gastos e impuestos de compraventa. El gestor es normalmente seleccionado por la entidad financiera, pero ajeno a la misma. Los honorarios los paga el comprador.

Con esta guía hemos intentado aclararle conceptos y despejarle todas sus dudas respecto a la adquisición de una vivienda. Si a pesar de todo, hay algunos temas sobre los que necesita más información no dude en consultarnos, estamos a su disposición.